Compare Listings

घरजग्गा व्यवसायी पुनः सतर्क हुने बेला आएको छ

घरजग्गा व्यवसायी पुनः सतर्क हुने बेला आएको छ

“पहिला जुन उत्ताउलो पाराले घरजग्गा व्यवसाय अघि बढाउनुभयो, बैना बेच्न थालेर घरजग्गाको डेरिभेटिभ मार्केट चलाउन थाल्नुभयो । त्यसले पाँच वर्ष खायो, अब फेरि त्यही प्रवृत्ति दोहोर्याइरहनु भएको छ । अब सतर्क रहनुहोला ।”

– डा. युवराज खतिवडा

बैंकिङ क्षेत्रमा हाल देखिएको तरलता संकट, यसको असरको आयातनका साथै रियल इस्टेट क्षेत्रका विविध आयामबारे राष्ट्र बैंकका पूर्वगभर्नर तथा अर्थशास्त्री डा. युवराज खतिवडासँग प्रोपर्टी टुडेका सम्पादक मधुकर दाहालले गरेको कुराकानीको सार:

अहिलेको तरलता समस्यालाई तपाईंले कसरी हेर्नुभएको छ ? वित्तीय प्रणालीमा कत्तिको गम्भीर हो यो स्थिति ?
यसलाई मैले कुनै जटिल समस्याका रुपमा हेरेकै छैन । निक्षेपको वार्षिक वृद्धि २० प्रतिशतभन्दा माथि भइरहेको छ भने यो तरलताको समस्या नै होइन । हामी आफैद्वारा सृजना गरिएको कृत्रिम समस्या हो । निक्षेपको वृद्धिदर ५–१० प्रतिशत पनि नभएको स्थितिमा चाहिँ तरलताको समस्या भएको भन्न सकिन्थ्यो । बैंकमा निक्षेप आइरहेको छ, बैंकिङ प्रणालीमाथि विश्वास बढिरहेकै छ, भएको निक्षेपको लगभग ८० प्रतिशत कर्जा लगानी भएको छ । यसकारण लगानीयोग्य रकम बैंकमा छैन भन्ने मात्र कुरालाई मैले चाहिँ त्यति ठूलो तरलताको संकट मानेको छैन । तर, तत्कालीन रुपमा एक डेढ महिनाका लागि बैंकसँग थप लगानी गर्ने पैसा भएन । अब तत्कालीन व्यापारलाई फाइनान्स गर्ने पूँजी पुगेन भनेर तरलताको गम्भीर संकट भयो भन्ने कुरालाई म मान्दिनँ । किनकि निक्षेपकर्ताले निक्षेप नझिक्नेसम्म बैंक संकटमा आउँदैन । अहिले कसैले निक्षेप फिर्ता लिएको छ र ? मात्रै पछिल्लो समय निक्षेपकर्ता बैंकमा पैसा राख्न अलिक हिचकिचाएका हुन् । किनकि बैंकले मात्र २–३ प्रतिशत ब्याज दिएर निक्षेपकर्तालाई दण्डित गर्न पाइँदैनथ्यो, निक्षेपकर्ताले अहिले त्यसको बदला लिएका हुन् । हाम्रा निक्षेपकर्तालाई दण्डित गर्न हुँदैन भन्ने बैंकहरुले सोच्नुपथ्र्यो । त्यस्तै, अनुत्पादक कर्जा लिनेलाई पनि त्यति धेरै उत्साहित गर्न हुँदैन भन्ने सोच्नुपथ्र्यो ।

“व्यवसायीले हाउजिङ विकास गर्ने भनेर जग्गा किने, तर ४ बर्षसम्म उनीहरुले जमिन उपयोग गरेनन् । ल अब जमिन बेचेर बैंकको ऋण तिर्नुस् भनेर मैले नाकका चालले तिराइदिएँ ।”

आफैले सिर्जना गरेको समस्या भन्नुभयो । यसलाई प्रस्ट्याइदिनुहोस् न ?
ब्याजदर अत्यन्तै सस्तो पारेकाले जे पनि सस्तो भइदियो । जस्तो – गाडी किन्न, जग्गा किन्न, शेयरमा लगानी गर्न सस्तो ब्याजमा पैसा पाइयो । त्यसैले यो आफैले सृजना गरेको समस्या हो । बैंकिङ प्रणाली आफैले यसको समाधान पनि गर्न सक्छ । यो संरचनात्मक समस्या होइन । तर यो स्थितिले बैंकहरुलाई ‘कोर्स करेक्सन’ वा कार्यदिशा परिवर्तन गर्न दबाबचाहिँ सिर्जना गरेको छ ।

तरलता संकटको कुरा बारम्बार दोहोरिरहन्छ । यसमा एउटा कारक लगानी र निक्षेपका सन्दर्भमा बैंकहरु परम्परागत दृष्टिकोणबाट बाहिर आउन नसक्नु पनि हो भन्न सकिन्छ ?
बैंकको लगानी भन्नेबित्तिकै सबै ‘क्यास आउट’ हुने हुँदैन । अझ दीर्घकालीन परियोजनाहरुमा त एउटा लगानी टुङ्गो लाग्न महिनौं लाग्छ र त्यो पनि परियोजनाको विकाससँगै किस्ता किस्तामा दिने हो । अहिले त्यस्तोमा लगानी गर्ने अवसर र परियोजनाबारे ठन्डा दिमागले विश्लेषण गर्नुपर्छ । घर, शेयर, गाडी कर्जाको अल्पकालीन मनोवृत्तिबाट उठेर अलिकति सास फेरेर दीर्घकालीन लगानी गरौं भन्ने सोच बैंकहरुले बनाउनुपर्छ । र, लगानीको क्षेत्र तथा माग देखियो भने त्यस्तै किसिमको दीर्घकालीन बचत परिचालन गर्ने निक्षेप उपकरणहरु जारी गराैं, निक्षेपकर्ताहरुलाई पनि मुद्रास्फीतिभन्दा कम नहुने गरी ब्याजदर दिऊँ भन्ने धारणा बनाएर बैंकहरुले आफ्नो निक्षेप र कर्जामा अलिकति ‘फाइन ट्युन’ गर्नेबित्तिकै तरलता अभावको चुनौती नै हुँदैन ।

अब जग्गाको पार्सलहरुको विषयमा पनि सोच्नुपर्छ । एकजनाले कति टुक्रा जमिन राख्न पाउने ? एउटा मान्छेले २०–२५ ओटा टुक्रा जमिन लिएर किन बस्नुपर्यो ?

अहिलेको तरलता समस्याको अवतरण कहिले र कसरी होला त ?
भूकम्पपीडित क्षेत्रमा दोस्रो किस्ता प्रवाह हुनेबित्तिकै सरकारको ढुकुटीबाट जाने ४०–५० अर्ब रुपैयाँ सिस्टममै आउँछ । त्यस्तै, सरकारको विकास आयोजनाहरुको पनि भुक्तानी निकासा हुने प्रक्रिया सुरु हुन्छ । सरकारले फागुनबाट यी रकमहरु खर्च गर्नुपर्ने हुन्छ । आगामी बजेट ल्याउनुभन्दा अगाडि धेरै खर्च गरिसक्नुपर्ने दबाब सरकारलाई छ, त्यो पैसा पनि आउला । तेस्रो, भारतीय रुपैयाँको जुन दबाब थियो, त्यो पनि अब ठूला नोट आउन थालेपछि विस्तारै बैंकिङ प्रणालीमा देखिएको चाप सहज हुँदै जाला । यद्यपि, यो राम्रो बाटोचाहिँ होइन । किनभने हामी औपचारिक बंैकिङ प्रणलीबाट भारतसँग कारेबार होस् भन्ने चाहन्छौं ।

अनुत्पादक क्षेत्रमा कर्जा बढी गयो र बैंकको पैसा त्यतै अड्किएकाले अहिले तरलता अभाव गहिरिएको हो भन्ने टिप्पणी पनि भइरहेको छ । यो समस्याको वास्तविक कारणसँग कत्तिको मेल खान्छ ?
एउटा त, सामान्य अवस्थामा बैंकिङ क्षेत्रमा तरलता बढ्दै गएपछि र बैंकहरुलाई लगानीको चाप बढ्दै गएपछि अनुत्पादक क्षेत्रमा पनि कर्जा त जाने नै भयो । ५–६ प्रतिशतमा कर्जा दिन थालेपछि त्यहाँ सबै उत्पादक क्षेत्रमा मात्र त कहाँ जान्छ र ? त्यसो त आफ्नै नीतिका कारण अनुत्पादक क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह गरिएको हो नि । अर्को, बैंकहरुलाई पूँजी बढाउ भनियो, धमाधम बढाउन थाले । यसको असर– बैंकमा पूँजी बढेपछि लगानी बढाउने दबाब बढ्यो । यसले जथाभावी लगानी गर्नैप¥यो । किनभने आर्थिक क्रियाकलाप धेरै बढेको छैन । तर, लगानी गर्ने बाध्यता भएपछि भएकै ठाउँमा लगानी गर्ने परिपाटी भयो । बैंकहरुले जग्गामा दिन्छौं, आवासमा दिन्छौं, शेयरमा दिन्छौं भने । नचाहिने आयातमा पनि सस्तोमा दिने भयौं । यस्तो कर्जा प्रवाहले अर्थतन्त्रमा विकृति ल्याइरहेको छ ।

लगानीयोग्य रकम बैंकमा छैन भन्ने मात्र कुरालाई मैले चाहिँ त्यति ठूलो तरलताको संकट मानेको छैन । २–३ प्रतिशत ब्याज दिएर निक्षेपकर्तालाई दण्डित गर्न पाइँदैनथ्यो, निक्षेपकर्ताले अहिले त्यसको बदला लिएका हुन् ।

बैंकहरुले नयाँ कर्जा लगानी गर्नै नसक्ने अहिलेको स्थितिले घरजग्गा क्षेत्रलाई कस्तो असर गर्ला ?
कर्जा सस्तो हुँदा स्वाभाविक रुपमा शेयरको मूल्य वृद्धि भयो । तर तरलता कसिलो हुनेबित्तिकै शेयर बजार खस्कियो । अब हेर्नुहोला घरजग्गाको पालो छ । हुन न म व्यवसायीहरुलाई निरुत्साहित गर्न चाहन्न । तर उहाँहरुलाई मैले सतर्क गराउने बेला छ, कि – हेरिरहनुहोला, पहिला जुन उत्ताउलो पाराले घरजग्गा व्यवसाय अघि बढाउनुभयो, बैना बेच्न थालेर घरजग्गाको डेरिभेटिभ मार्केट चलाउन थाल्नुभयो (म गभर्नर हुँदा २०६५÷६६ सालसम्म यो असाध्यै थियो) । त्यसले पाँच वर्ष खायो, अब फेरि त्यही प्रवृत्ति दोहो¥याइरहनु भएको छ । अब सतर्क रहनुहोला । बैंकले ब्याजदर बढाउन थालेपछि स्थिति उल्टो हुन्छ, यता बैंकले कर्जाको ब्याज बढाउने उता आफूले बेच्नुपर्ने घर–जग्गाको भाउ नआउने । यसले सट्टेबाजी गर्ने व्यवसायी यस्तो ‘ट्र्याप’मा पर्छन् कि परेको भन्दा कम दाममा बेचेर साँवाब्याज तिर्न सक्दैनन्, बढी ब्याज तिरिराख्न जग्गाको प्रतिफल पनि छैन । अनि ऋण तिर्नलाई ऋण लिने स्थिति बन्छ र अर्को परियोजनाका नाममा ऋण लिने अवस्था आउँछ ।

औद्योगिक रुपमै पनि कर्जा लिँदा जमिन नै ‘ओभर क्यापिटलाज्ड’ गर्ने, होटल खोल्न, उद्योग खोल्न, कृषि वा अन्य कुनै पनि सेवा व्यवसाय गर्नुपर्यो कि जमिन नै धेरै माग्ने परिपाटी बसेको छ । जमिन भयो भने सुरक्षित भइन्छ भन्ने अनुभव बन्यो । हाम्रा सम्पूर्ण उद्योगहरु बिग्रँदै जाँदा पनि बन्द भएका उद्योगका मालिक कोही पनि गरिब भएका छैनन् ।

पछिल्लो डेढ वर्षयता जग्गाको मूल्य प्रायः सबै ठाउँमा अत्यधिक बढेको पाइन्छ । यसमा बैंक लगानीको भूमिका कत्तिको देख्नुहुन्छ ? किनकि बैंकबाट अन्य प्रयोजनमा लिएका कर्जा पनि घुमाउरो तरिकाले जग्गामा नै लगानी गर्ने गरेकोसमेत भेटिन्छ ।
औपचारिक रुपमा त रियल इस्टेटमा पहिलेजस्तो कर्जा गएको देखिँदैन । बैंकको तथ्यांकले पनि त्यस्तो देखाउँदैन । तर तपाईंले भनेजस्तो कर्जा एउटा प्रयोजनामा लिएर त्यसलाई डाइभर्ट गरेर जग्गामा हाल्ने प्रवृत्ति भने भेटिन्छ । त्यसैैले औद्योगिक रुपमै पनि कर्जा लिँदा जमिन नै ‘ओभर क्यापिटलाज्ड’ गर्ने, होटल खोल्न, उद्योग खोल्न, कृषि वा अन्य कुनै पनि सेवा व्यवसाय गर्नुपर्यो कि जमिन नै धेरै माग्ने परिपाटी बसेको छ । जमिन भयो भने सुरक्षित भइन्छ भन्ने अनुभव बन्यो ।

हाम्रा सम्पूर्ण उद्योगहरु बिग्रँदै जाँदा पनि बन्द भएका उद्योगका मालिक कोही पनि गरिब भएका छैनन् । उदाहरणका लागि – भृकुटी कागज कारखाना अहिले बन्द गर्ने हो भने गैंडाकोटको जमिनबाटै ठूलो प्रतिफल आउँछ । बनेपा, चितवनमा भएका पोल्ट्री फार्महरु बन्द भए भने पनि जमिन धेरै लिएकाहरु पहिलेकोभन्दा झन् कैयौं गुणा बढी धनी हुन्छन् । यो कारणले पनि व्यवसाय गर्ने गरी नै जग्गामा लगानी बढी भयो । अर्को, सुरक्षित लगानीको क्षेत्र नदेखुन्जेल मान्छेले त्यतै लगानी गर्ने हो । ओभरड्राफ्ट (ओडी) लिएर पनि त्यसरी जग्गामा लगानी गरेका छन्, चाहे त्यो औद्योगिक ओडी होस् या व्यक्तिगत । तर, व्यक्तिगततर्फ भने १ करोड माथिको ओडीलाई घरजग्गामा राख्नुपर्छ भनेर मैले त्यही बेला निर्देशन जारी गरेको हुँ । त्यसैले यो त्यति धेरै देखिँदैन । व्यवसायिक प्रयोजनका लागि गएको ओडीचाहिँ त्यतातिर डाइभर्ट भएको हुन सक्छ ।

त्यस्तै, घरजग्गा कारोबारमा आयस्रोत खोज्ने, निश्चित रकममाथिको भुक्तानी बैंकिङ माध्यमबाट गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेर सम्पत्ति शुद्धीकरणका ‘नम्स’हरू अलिक प्रभावकारी तरिकाले कार्यान्वयन गराउन सुरु गरिएको थियो । पछिल्लो चरणमा हाम्रोमा अदृश्य अर्थतन्त्र पनि बढेको छ । जमिनको कम मूल्यांकन देखाएर, आयस्रोत दायाँबायाँ गरेर वा अन्य तरिकाले मान्छेले आफ्नो पूँजी त्यता थन्क्याउने गरेका छन् । जब आयस्रोतहरु वैधानिक देखिँदैनन् र सुशासनका पाटोहरु कमजोर हुन्छन् त्यो बेला हुनेचाहिँ जग्गाको मूल्यवृद्धि नै हो । भूमि प्रशासनमा पारदर्शिता हुन नसकेकाले यस्तो प्रवृत्तिलाई बढावा मिलेको छ ।

व्यवस्थित जग्गा विकास, प्लानिङ गरेको ठाउँ, नियमन भएको मूल्य, निश्चित रजिष्टर्ड कम्पनीले सरकारको स्वीकृति लिएर मापदण्डअनुरुप मात्र घरजग्गा कारोबार गर्ने, सबै रजिष्ट्रेशन कार्यहरु पारदर्शी ढंगले आधिकारिक कम्पनीमार्फत मात्र हुने आदि संयन्त्र हामीले लागू गरिदिएको भए यो बैनामाथि बैना हुने थिएन । त्यो पाटोमा चुक्यौं हामी ।

घरजग्गाको मूल्यवृद्धिमा रेमिट्यान्सको चाप कुन हदसम्मको देख्नुहुन्छ ?
शहरी क्षेत्रको जग्गामा रेमिट्यान्सको कारणले पनि अलिअलि दबाब परेको छ । तर, एउटा कुरा हामीले यो पनि बिर्सन हुँदैन कि जग्गाको भाउ त ग्रामीण क्षेत्रमा पनि बढ्दै छ नि । त्योचाहिँ स्वाभाविक रुपमा ‘स्कारसिटी भ्यालु’ हो ।

घरको माग हुनु त स्वाभाविक नै हो, बढ्नुपर्छ । ग्रामीणबाट शहरी क्षेत्रमा बसोवास हुँदै छ । वैदेशिक रोजगारमा गएकाको परिवारहरु गाउँ छाडेर शहरतिरै आउने प्रवृत्ति छ । त्यसैले घरजग्गामा अलिकति दबाब रेमिट्यान्सको पनि छ ।

वर्षको ६ देखि साढे ६ खर्बजति रेमिट्यान्स आउँछ । त्यसको एक चौथाइजति घरजग्गामै जान्छ भन्ने अनुमान गर्न सकिन्छ । त्यसैले वर्षको डेढ–दुई खर्बको माग रेमिट्यान्सले सिर्जना गरेको होला । यसलाई हामीले स्वाभाविक चाप भन्नुपर्छ । खाली हेर्ने भनेको के हो भने – व्यवस्थित जग्गा विकास, प्लानिङ गरेको ठाउँ, नियमन भएको मूल्य, निश्चित रजिष्टर्ड कम्पनीले सरकारको स्वीकृति लिएर मापदण्डअनुरुप मात्र घरजग्गा कारोबार गर्ने, सबै रजिष्ट्रेशन कार्यहरु पारदर्शी ढंगले आधिकारिक कम्पनीमार्फत मात्र हुने आदि संयन्त्र हामीले लागू गरिदिएको भए यो बैनामाथि बैना हुने थिएन । त्यो पाटोमा चुक्यौं हामी । नीतिमा धेरै कुराहरु भन्यौं । तर, कार्यान्वयन भएन ।

जग्गाको मूल्य अलिक ‘इनफ्लाटेड’ लाग्नेबित्तिकै अस्वाभाविक भन्ने गरिएको छ । बजार अर्थतन्त्रअनुसार स्वाभाविक÷अस्वाभाविक मूल्यको आधार केलाई मान्ने ?
वर्षमा १०–१५ प्रतिशतसम्मले जग्गाको भाउ बढ्नु भनेको स्वाभाविक हो । त्यसलाई स्थिर हुनुपर्छ हामी भन्दैनौं । जसरी ह्रास नहुने हरेक वस्तुको मूल्य बढ्छ, जग्गाको पनि मूल्य बढ्ने नै भयो । तर औसत मुद्रास्फीतिभन्दा कैयौं गुणा बढी घरजग्गाको भाउ बढ्छ भने त्यो कृत्रिम हो, अस्वाभाविक माग हो । र, अस्वाभाविक पनि एउटा घर बनाउनका लागि एउटा टुक्रा घडेरीका लागि बढेको हो भने त्यो ठीकै हो । तर भोलि नाफा कमाउँछु भनेर सट्टेबाजीका लागि प्लटका प्लट किन्ने प्रवृत्तिले हामीलाई कहीँ पनि पुर्याउँदैन । यसले भोलि संकट निम्त्याउँछ । अहिलेचाहिँ यो दोस्रो हाबी भएको छ । यसकारण जग्गा किनबेचको अवस्थालाई पनि छुट्ट्याएर हेर्नुपर्छ । स्वाभाविक रुपमा घरको मागका लागि घडेरीको खोजी हुनु, गाउँबाट शहर आउने मान्छेलाई व्यवस्थित गर्न जग्गाको माग हुनु र त्यसलाई आपूर्ति गर्ने व्यस्था हुनु सही छ । तर, एउटा मान्छेको नाममा शहरी क्षेत्रमा १५–२० ओटा घडेरी, हजारौं रोपनी जग्गा हुनु र त्यो खरिदविक्रीमा मालपोतले पनि सीमा नहेर्दिनू भनेकोचाहिँ ठीक होइन ।

तर जग्गामा हदबन्दी त छ नि ?
अहिले मानौं २५ रोपनीको सीमा लगाएको छ भने उसले ७५ रोपनी तीनओटा तमसुक बनाएर एउटै मान्छेले त्यहीँ पास गरिरहेको हुन्छ । तर त्यसको विवरण हामीसँग छैन । यसरी हदबन्दी यस्ता व्यक्तिलाई पालना भएको छैन । त्यो पालना गर्नुपर्यो भने एउटा कम्पनी अघि गर्छ र हदबन्दी तोड्न खोज्छ । यसकारण हदबन्दी एउटा कुरा भयो । तर अब जग्गाको पार्सलहरुको विषयमा पनि सोच्नुपर्छ । एकजनाले कति टुक्रा जमिन राख्न पाउने ? एउटा मान्छेले २०–२५ ओटा टुक्रा जमिन लिएर किन बस्नुपर्यो ? मानौं शहरी क्षेत्रमा २५ रोपनी नै भन्ने हो भने कतिओटा टुक्रासम्म राख्न पाउने भन्ने किटान गरिदिने र त्यो जमिनको सूचना कम्प्युटराइज्ड गर्नेबित्तिकै जग्गामा सट्टेबाजी गर्ने व्यक्ति त कम भइहाल्छन् नि । त्यसपछि कम्पनी सुरु होला । कम्पनीले कुन प्रयोजनका लागि जग्गा लिन खोजेको हो भन्ने प्रस्ट नहुन्जेल कारोबार हुन नदिने र तोकेको समयसम्म भनेको काम गरेन भने उसले त्यो जग्गा बेचेर ‘डिस्पोज’ गर्नुपर्ने भन्न सकिन्छ । म राष्ट्र बैंक नेतृत्वमा हुँदा बैंकिङ क्षेत्रमा त हामीले त्यो गर्यौं नि ।

के गरिएको थियो बैंकिङ क्षेत्रमा ?
व्यवसायीले हाउजिङ विकास गर्ने भनेर जग्गा किने । तर, ४ वर्षसम्म उनीहरुले जमिन उपयोग गरेनन् । ल अब जमिन बेचेर बैंकको ऋण तिर्नुहोस् भनेर मैले नाकका चालले तिराइदिएँ । त्यो त दुरुपयोग देखियो नि । त्यसैले उद्योग खोल्न भनेर जमिन किनेको रहेछ भने पनि उद्योग सञ्चालन नहुने आधार के हो ? र, उद्योग सञ्चालन हुन सक्ने आधार हुँदाहुँदै पनि जमिनै मात्र लिएर बसिरहेको रहेछ भने कति वर्षसम्म उसलाई ‘होल्ड’ गर्न दिने ? असीमित समयसम्म त्यो दिने हो र ? अहिले त डाँडाकाँडा सिमेन्ट उद्योग, होटल, रिसोर्ट यसको–उसको नाममा कब्जा भएर बसेका छन् । विद्युत्को लाइसेन्स रद्द हुन्छ भने जग्गाको भोगचलन अधिकार पनि ‘रिभोक’ गर्नुपर्यो । एउटा प्रयोजनका लागि किनेको जग्गा अर्को प्रयोजनप्रेरित भइरहेको छ भने रोक्नुपर्यो । समग्र भूमि व्यवस्थापन र जग्गाको व्यवस्थापनको कुरा सूचनामा आधारित नभएर यो सबै भइरहेको छ । त्यो व्यवस्थित गर्नेबित्तिकै मलाई राज्यको आँखा लाग्छ है, मैले यसो गर्नुहुँदैन भन्ने भइहाल्छ ।

धितो राख्यो अनि समय तिर्न ताकेता नगर्यो, ऋणको दुरुपयोग गरेको पनि नहेर्यो, कुन दिन यो ऋण डिफल्ट हुन्छ र एनबीए बुक गरौं र आफन्त लगाएर जफत गरौं भन्ने एउटा मनस्थिति पनि छ ।

बैंकरहरु नै पनि ठूला जग्गा कारोबारी रहेको, बैंकिङ प्रणालीको दुरुपयोग गरेर धितो राखेको घरजग्गा अप्रत्यक्ष रुपमा जफत गर्ने ध्याउन्न हुने गरेको सुनिन्छ नि ?
बैंकलाई म प्रत्यक्ष रुपमा त्यसरी भन्दिनँ । तर रियल इस्टेटमा राम्रो एक्सपोजर भएका बैंकर साथीहरु हुनुहुन्छ, जो बाहिरै देखिएको पनि छ अहिले । जग्गा कारोबार गर्नेबाट हिस्सा माग्नेहरु पनि छन् । धितो राखेको सम्पत्ति ‘कन्फेस क्रिएट’ गर्ने कुराहरु पनि छन् । धितो राख्यो अनि समय तिर्न ताकेता नग¥यो, ऋणको दुरुपयोग गरेको पनि नहेर्यो, कुन दिन यो ऋण डिफल्ट हुन्छ र गैरबैंकिङ सम्पत्ति (एनबीए) बुक गरौं र आफन्त लगाएर जफत गरौं भन्ने एउटा मनस्थिति पनि छ । त्यो आम रुपमा होइन, अपवाद छ । तर, यदि राम्रो घरजग्गा छ भने यसले समयमा नतिर्दिए हुन्थ्यो भनेर धुप हाल्नेचाहिँ कसैकसैमा देखेको छु मैले । राष्ट्र बैंकमा हुँदा म आफैले कतिलाई कारबाही गरेको छु ।

लिलाम गर्नुपर्ने भो भने ठ्याक्कै दशैंमा फूलपातीको अघिल्लो दिन एउटा साप्ताहिक पत्रिकामा ल्रीलामीको सूचना निकाल्यो । ग्राहक दशैं मनाइरहेको हुन्छ, त्यो सूचना थाहा पाउँदैन । अनि पूर्णिमाको भोलिपल्ट ‘यसरी सूचना निकालेकोमा नआएकाले सकारेको’ भन्ने । त्यसपछि भित्रभित्रै कसैलाई बेचिदिने वा कुनै रुपमा व्यक्तिगत रुपमा आफैले राख्ने । यस्ता पनि छन् । तर यी अपवाद हुन् ।

हरेक हप्ता बजारमा यति बढी तरलता रहेछ भनेर ऋणपत्र जारी गर्ने, फेरि यति कम रहेछ भनेर ‘इन्जेक्ट’ गर्यो… त्यसले तत्कालीन रुपमा अल्पकालीन ब्याजदरलाई एकठाउँमा राख्न सहयोग पुर्याउँछ भने मुद्रा बजारको एउटा सिद्धान्तअनुसार त्यो ठीकै होला । तर हरेक हप्ताको बजार अवस्था हेरेर मौद्रिक व्यवस्थापन गरेर पार लाग्दैन । यो उन्नत पूँजीबजार भएको मुलुकलाई मात्र हो । हामीलाई त्यस्तो ‘प्याचवर्क’ ले हुँदैन ।

अन्त्यमा, राष्ट्र बैंकले अहिलेको तरलता संकट स्थिति सुधारका लागि कुनै कदम चाल्नुपर्ने देख्नुहुन्छ ?
मैले बाहिर बसेर राष्ट्र बैंकले यो गर्नुपर्छ, उ गर्नुपर्छ भन्न मिल्दैन ।

तैपनि, बैंकिङ प्रणालीलाई राम्रोसँग बुझ्नुभएकाले राष्ट्र बैंकले के गर्दा उचित होला भन्ने लाग्छ ?
बैंकिङ प्रणाली भनेकै राष्ट्र बैंकको दायरा बुझाउने कुरा हो । राष्ट्र बैंकले तरलता व्यवस्थापनको अलिक दीर्घकालीन रोडम्याप तयार गर्नुपर्छ । हरेक हप्ता बजारमा यति बढी तरलता रहेछ भनेर ऋणपत्र जारी गर्ने, फेरि यति कम रहेछ भनेर ‘इन्जेक्ट’ गर्यो… त्यसले तत्कालीन रुपमा अल्पकालीन ब्याजदरलाई एकठाउँमा राख्न सहयोग पु¥याउँछ भने मुद्रा बजारको एउटा सिद्धान्तअनुसार त्यो ठीकै होला । तर हरेक हप्ताको बजार अवस्था हेरेर मौद्रिक व्यवस्थापन गरेर पार लाग्दैन । यो उन्नत पूँजीबजार भएको मुलुकलाई मात्र हो । हामीलाई त्यस्तो ‘प्याचवर्क’ ले हुँदैन । त्यसैले मैले कहिल्यै पनि मुद्रा बजारमा ब्याजदर तलमाथि जान्छ भनेर यस्तो कुरामा त्यति धेरै ध्यान दिइनँ । मेरो चासो र ध्यान दीर्घकालीन ब्याजदरमा थियो ।

दीर्घकालमा लगानीकर्ताले कति ब्याजमा मैले कर्जा पाउँछु र बचतकर्ताले निक्षेपमा कति ब्याज पाउँछु भन्ने सुनिश्चित नहुन्जेलसम्म दीर्घकालीन बचत र लगानी दुवै बन्दैन । हामीलाई चाहिएको अहिले त्यस्तो किसिमको लगानी र बचत हो । बैंकिङ प्रणाली पनि त्यसतर्फ नगएसम्म हुँदैन । सरकार पनि त्यस्तो किसिमको दीर्घकालीन ऋणपत्र जारी गर्नेतर्फ जानुपर्छ । समग्रमा अहिले गर्ने भनेको – अहिले धेरै कर्जा माग भइरहेको पूर्वाधार, औद्योगिक, कृषिलगायतका क्षेत्रमा लगानी गर्ने हो भने हामीलाई दीर्घकालीन ब्याजदर करिडोर आवश्यक छ ।

यो बनाउन राष्ट्र बैंकले बजारलाई सहयोग गर्नुपर्छ । यो सजिलो काम त छैन तर गर्न सकिन्छ । दीर्घकालीन ब्याजदरलाई प्रभाव पार्ने कुराहरु गर्न सके राम्रो हुन्छ । त्यो भनेको दीर्घकालीन रुपमा मुद्रास्फीतिदर कता राख्ने हो, लगानीका क्षेत्रहरु कता निर्देशित गर्ने हो भन्नेअनुसार जानुपर्छ । यसमा बजारले विवेक प्रयोग गरे ठीकै छ, होइन भने नियामकले तोकेर पनि लैजानुपर्छ । अर्को, कर्जा लगानीका सन्दर्भमा अब ‘ब्लाङ्केट पोलिसी’ले हुँदैन । आवश्यक क्षेत्रको कर्जा सहज र अनावश्यक वा अनुत्पादक क्षेत्रतर्फ कडा बनाउनुपर्छ ।

Share this:

img

teraigharjagga

Related posts

US new home sales rise on strong gains

WASHINGTON: New US single-family home sales rebounded modestly in February as a surge in the West...

Continue reading
teraigharjagga
by teraigharjagga

Housing Market Booming In Nepal

One place you might never expect to have a housing boom is in the country of Nepal. However, new...

Continue reading
teraigharjagga
by teraigharjagga

Real estate demand growing

Compared to the same period last year demand has grown by 200 per cent The demand for individual...

Continue reading
teraigharjagga
by teraigharjagga

Join The Discussion

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

WhatsApp chat